Was bedeutet Entkernung bei einem Bestandsgebäude?

Projektplanung

So bereiten Sie die Entscheidung vor

Stundenpositionen und Pauschalen richtig danebenstellen

Manche Arbeiten lassen sich vor dem Öffnen nicht vollständig nach Fläche erfassen. Für gesondert vereinbarte zusätzliche Facharbeit kann beispielsweise der Stundensatz von 91,20 Euro brutto zum Einsatz kommen. Eine bestätigte Viertelstunde entspricht 22,80 Euro, anderthalb Stunden entsprechen 136,80 Euro. Der vereinbarte Nachweis sollte erkennen lassen, wer wann an welcher konkreten zusätzlichen Aufgabe gearbeitet hat. Prüfen Sie, ob dieselbe Tätigkeit bereits im Einheitspreis einer Quadratmeterposition enthalten war. Zeit darf für einen abweichenden Auftrag klar ausgewiesen werden, ohne die ursprüngliche Leistung ein zweites Mal zu berechnen.

Eine Pauschale wiederum braucht genügend Angaben, damit Sie wissen, welche Mengen und Bedingungen vereinbart sind. Ein Paket für acht Quadratmeter einer bestimmten Ziegelwand ist präzise. Ein Preis für „Abbruch komplett“ ohne Material, Fläche, Stärke und Materialweg lässt sich kaum belastbar vergleichen. Legen Sie deshalb unter einem Pauschalpreis die enthaltenen Teilmengen, den Übergabezustand und die genehmigten Ausnahmen ab. Schreiben Sie auch dazu, ob der Baustellenstart enthalten ist. Wenn mehrere Räume unter einem zusammenhängenden Auftrag bearbeitet werden, sollte der Startaufwand entsprechend der vereinbarten Preisregel erkennbar nur einmal berücksichtigt werden.

Eine Zahl mit dem passenden Bezugspunkt versehen

Notieren Sie bei übertragenen Maßen immer, von welcher Seite sie stammen. Eine Wand zwischen einem hohen Altbauraum und einer tief abgehängten Decke scheint aus beiden Räumen verschieden hoch. Der sichtbare Bereich über der Abhängung kann für den Auftrag relevant sein oder bewusst erhalten bleiben. Ein Zusatz wie „bis Unterkante der vorhandenen Raumdecke gemessen“ macht die Annahme nachvollziehbar. Wenn später die Verkleidung geöffnet wird, lässt sich eine ergänzende Fläche dem neu geklärten tatsächlichen Aufbau zuordnen.

Das eigene Aufmaß beim Abschluss wiederverwenden

Bewahren Sie die ursprüngliche Skizze und das datumbezogene Angebot gemeinsam auf. Ergänzen Sie nach der Freilegung die festgestellten Maße, die abweichenden Schichten und alle vor Ausführung abgestimmten Änderungen. Benennen Sie Fotos nach Raum und Bauteil, damit eine später strittige Länge oder Wandstärke am richtigen Ort nachgesehen werden kann. Bei einem Übergang zwischen zwei Firmen ist zusätzlich wichtig, wer das Aufmaß abgenommen oder welchen Zustand für die weitere Bearbeitung freigegeben hat. Ein ordentliches Rechenblatt verbindet technische Beschreibung und kaufmännische Kontrolle.

Für eine erste Prüfung Ihres Wiener Abbruchvorhabens schicken Sie STEINWOLF die groben Maße, den bekannten Aufbau und die markierten Grenzen. Sie brauchen keine Scheingenauigkeit zu erzeugen, wenn eine Stelle bisher verdeckt ist. Schreiben Sie stattdessen, ob Fläche, Stärke oder Material nur angenommen wurden. Eine solche Information kann früh darüber entscheiden, ob das Angebot mit einer klaren Einheit, einem begrenzten Paket oder einem gesonderten Prüfschritt begonnen werden sollte. Am Ende erhalten Sie eine Kalkulation, deren einzelne Mengen Sie am eigenen Objekt wiederfinden und mit der vorgesehenen Übergabe vergleichen können.

Bewahren Sie neben der letzten Angebotssumme auch die zugehörige Mengenliste auf. Bei einer geänderten Wandlänge lässt sich damit genau diese Position nachrechnen, ohne dass über die übrigen, unveränderten Leistungen erneut verhandelt werden muss.

Vom gewünschten Raum zum genauen Abbruchumfang

Manchmal beginnt der Wunsch nach einem Innenabbruch mit einer einfachen Beobachtung. Der ehemalige Empfang teilt das Geschäftslokal an einer Stelle, an der künftig Kunden zu den Waren gehen sollen. Zwischen Küche und Essplatz steht noch eine Zwischenwand, obwohl die Familie beide Räume gemeinsam nutzen möchte. Oder früher verlegte Böden führen dazu, dass der neue Belag an der Wohnungstür zu hoch würde. Für die erste Anfrage genügt das Ziel. Für ein belastbares Angebot muss daraus ein bestimmter Eingriff mit Anfang, Ende und nachvollziehbaren Mengen werden.

Gehen Sie zuerst vom künftigen Zustand aus. Welche Räume sollen miteinander verbunden sein? Welcher Boden muss anschließend wieder benutzbar sein? Welche Durchgänge bleiben während der Arbeiten für Bewohner oder Beschäftigte geöffnet? Zeichnen Sie diese Punkte in eine einfache Skizze. Markieren Sie Fenster, Türen und jene Bauteile, die auf keinen Fall beschädigt werden dürfen. Dadurch wird bereits vor einer Besichtigung sichtbar, wo Rückbau, Schutz und anschließende Wiederherstellung zusammentreffen. Ein unberührtes Eichenparkett neben der Abbruchkante ist beispielsweise ein anderer Auftrag als eine leere Rohbaufläche, auf der auch der Boden entfernt wird.

Welche Fragen vor dem ersten Eingriff beantwortet sein müssen

Im Wiener Bestand sind Grundrisse oft über Jahrzehnte verändert worden. Eine Wand kann anders stehen als im ältesten vorhandenen Plan. Eine leichte Bekleidung kann einen Installationsschacht verdecken. In einer abgehängten Decke können sich noch genutzte Leitungen befinden. Geben Sie solche Unsicherheiten an, auch wenn sie sich beim ersten Rundgang nicht auflösen lassen. Für die Zuständigkeiten macht es einen Unterschied, ob ein freigegebenes Bauteil abgetragen werden soll oder zuerst sein Aufbau untersucht werden muss.

Eine schriftliche Bestätigung zu den notwendigen statischen oder technischen Voraussetzungen gehört zu den Unterlagen für die Ausführung, soweit sie der Eingriff erfordert. Fragen Sie die Hausverwaltung bei gemeinschaftlich genutzten Bauteilen nach vorhandenen Plänen und nach der Person, die Zutritt oder Eingriffe abstimmen darf. Für Elektro, Gas, Wasser und andere technische Anlagen braucht es die zuständigen Befugten. Ein ausgeschalteter Lichtschalter zeigt weder den Verlauf der Leitung noch, ob ein anderer Stromkreis durch dieselbe Wand führt. Lassen Sie bekannte Leitungsenden, Abschaltungen und verbleibende aktive Anschlüsse für die Ausführenden eindeutig kennzeichnen.

Einen Innenabbruch raumweise aufnehmen

Führen Sie bei einer größeren Wohnung pro Raum ein eigenes Blatt. Notieren Sie die ungefähre Bodenfläche, die lichte Höhe und den Zugang. Nennen Sie für Wände Länge, Höhe, bekannte Stärke und sichtbar unterschiedliche Materialien. Ein Foto aus der Zimmertür zeigt die Orientierung. Eine zweite Aufnahme entlang der Wand macht sichtbar, wie sie an Boden, Decke und Nachbarwand anschließt. Bei verdeckten Bereichen genügt zunächst der Vermerk, warum eine Stelle unklar bleibt. Ein Einbauschrank vor der Wand verhindert eine sichere Aussage zum dahinterliegenden Zustand.

Aus der Beschreibung „kleines Büro“ lässt sich keine Abbruchmenge ableiten. Beschreiben Sie zum Beispiel eine freigegebene, 3,20 Meter lange und 2,50 Meter hohe Innenwand ohne Türöffnung. Daraus ergeben sich acht Quadratmeter Ansichtsfläche. Geht es um die Demontage einer leichten Ständerwand oder um den Abbruch einer gemauerten Wand? Soll der Putz an der anschließenden Wand erhalten bleiben? Bleibt die abgehängte Decke hängen oder endet sie auf dieser Zwischenwand? Mit diesen Angaben lassen sich die betroffenen Positionen einordnen. Wenn die tatsächliche Stärke erst beim Öffnen sichtbar wird, sollte im Angebot stehen, wie das vor einer Änderung des Auftrags geklärt wird.

Zugang und bewohnte Bereiche gehören zur Arbeitsleistung

Ein kurzer Weg auf dem Grundriss kann auf der Baustelle durch zwei Wohnungstüren, einen engen Vorraum und eine gewendelte Stiege führen. Messen Sie deshalb die kleinste lichte Öffnung und beschreiben Sie Stellen, an denen sperrige Bauteile gedreht werden müssten. Wenn ein Personenlift vorhanden ist, müssen erlaubte Nutzung, Innenmaße und zulässige Last zur vorgesehenen Verwendung passen. Ein Lift im Nachbartrakt hilft wenig, wenn die Verbindung über mehrere Stufen oder durch einen dauerhaft versperrten Hofgang führt.

Teilen Sie mit, ob während der Ausführung Personen im anschließenden Raum arbeiten oder wohnen. Staubschutz, abgegrenzte Wege und ein außerhalb der Arbeitszone nutzbarer Bereich können bei einem bewohnten Objekt entscheidender sein als ein möglichst früher Start. Für ein Lokal kann der Zugang zur Kassa oder zum Hinterausgang wichtiger sein als die freie Fläche vor der heutigen Trennwand. Halten Sie vereinbarte Benutzungszeiten schriftlich fest. Ist die Anlieferung nur vor Öffnung des Betriebs möglich, muss das Zeitfenster zu beiden Seiten des Arbeitstags und zum Abtransport passen. Flucht- und Rettungswege dürfen durch abgestellte Teile oder eine Schutzkonstruktion nicht verstellt werden.

Zwei Varianten für denselben ehemaligen Büroraum

Nehmen wir einen Grundriss mit zwei Arbeitszimmern, geschlossenen Innentüren und einem gemeinsamen Gang. Bei der ersten Variante soll lediglich ein zusammenhängender Raum entstehen. Türen und Boden bleiben erhalten. Dann bestimmen die Abbruchlinie und der Schutz des Bodens die Vorbereitung. Nach Entfernen der Wand kann dort ein schmaler Streifen sichtbar werden, in dem noch nie ein Oberbelag lag. Vorab sollte feststehen, ob dieser Streifen nur gesichert oder bereits für die nächste Bearbeitung vorbereitet werden soll. Passendes Ersatzmaterial kann bei einem alten Belag schwer zu finden sein.

Bei der zweiten Variante sollen auch die beiden vorhandenen Beläge und eine leichte Deckenkonstruktion weichen. Die Bodenfläche zählt einmal als Bezugsgröße für den Belag, die Deckenfläche einmal für die Demontage. Die Wandfläche bleibt eine dritte Menge. Der Schutz des bisherigen Bodens verliert an Bedeutung, der Übergang zum erhaltenen Gang wird dafür wichtiger. Außerdem ist zu klären, wer die installierten Leuchten und sonstigen technischen Einbauten abklemmt. Trotz identischer Zahl an Zimmern kann die zweite Variante zusätzliche Fachtermine und einen anderen Übergabezustand erfordern. Ein pauschaler Vergleich nur nach der Nutzfläche würde das verdecken.